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如今项目-不是说:一个城市你有十个项目每个项目都微利

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【天价宿舍内部曝光】

但是從2018年開始,這些規律似乎就一夜之間就失效了

這一輪的考驗,考驗的不是房企,而是房企的老闆。因為各種原因崛起的房企老闆,沒有意外的話也會因為各種原因的沉淪

比如說三年一個周期,這個規律幾乎支撐了所有房企過去十年的發展,所謂的逆周期拿地以及等待盼春天幾乎都是在這個邏輯下構建的。

所以很多企業開始學習港資,試著有沒有可能像港資一樣可以靠資產和租金進行永續經營,這樣的模式是最容易抗風險的,你看現在所有的港資都不怎麼拿新項目,但是企業活得好好的,沒意外的話未來一百年也可以活的好好的,而且總是能夠拿到特別優質的好項目好地塊

公司業績這麼好,怎麼工資都不給我們準時發。

所以各位稍微上帝視角看下如今各個房企的老闆們,你會發現他們的團隊是這樣的,需要擴人做新業務,而這塊業務短期內不產生收益但又需要持續的投入。

他們在任何世道里都不會慌,因為家裡的資產就像奶牛一樣一直在產生租金

港資的回歸拿地,更多的是因為對於地方政府來說,更希望企業拿地可以有更多的自有資金,在這樣的氛圍下,港資具備更大的競爭力

不少房企也認識到自己的短板,過去十年開發囤積下來的資產,本質上都不是資金,今年不少二三線城市的商辦都在半價出讓,雞肋已經快變成雞骨頭了

03最後一步,也是最艱難的。我們曾經以為被我們幹掉的港資企業,如今讓我們非常難受

所以表現就是如果你做不來精裝修,做不來PC工藝,做不來持有運營,可能地就不讓你拿了,現在這種情況在上海(樓盤)太普遍了

所以你看到大家在說的美好生活,不是意識覺醒,而是必須要做的一道題目,不會做那就再見好了

另外不要以為這個是我們的特色,日本過去也是這麼過來的,所謂的消費升級都是逼出來的,當年也是一大批土豪造了一波爛房子之後,逼著做現在的百年宅

那怎麼理解微利模式,不是說一個城市你有十個項目每個項目都微利,這種模式依然可以理解為暴利,因為我們的周轉速度太快了。

每個老闆對市場有一點點細微判斷的不同,做的決定也就會不同

為什麼,因為地產人太習慣花大錢做短頻快的事情,對於運營以及持有並且賺租金這種小錢,一沒耐心二沒能力,所以很難適應下來

而且需要註意的是,現在虧不代表現在活,如果手頭的項目沒有足夠多到支撐現金流,虧損也只會加速現金流的枯竭

所謂的長效機制,真正意義上在市場里形成了,所以在這個市場里,手裡的項目要不要快點賣了,當下要不要繼續拿地,面對資本多少成本融資合適,這些方法論一切都失控了

如果地產還像20年前的規律一樣運營,或許這些經驗都是對的,但是如果游戲規則變了,那麼那20年的經驗或許也就成為了教訓

可以看出房企各種決策背後的舉步維艱

如果沒有意外地的話,一個城市十個項目,會讓你3個虧損,4個打平,3個盈利,這樣整盤下來還能賺一點點

過去有一段時間房企確實被劣幣驅逐良幣,因為錢太好賺了,而外面比你有錢的公司多了去,所以都進來了。

所以你看到2018年開始,都在成立長租公寓的部門,商管部門,大資產部門……但是一年下來這些部門最大的變化就是,開掉當初臨時調配過去的地產人,轉而招聘一些非地產人加入

也正是因為時間的洗禮,讓總裁們突然領悟一件事情,過去的種種理論,本質上只是經驗,他並不是真理。

另外地產開發的老本行越來越微利,單個項目時不時的還虧損,地產人很多又被抽走或者平衡總人力成本被開掉。所以一家公司幾乎兩頭都是受堵的

比如說新鴻基,凈資產都6000億了,而我們頭部的三家開發商,銷售額飛到天了,但是凈資產只有2000-3000億。

05並且在時間這個維度,也沒有太多的站在開發商這邊

但是時間似乎不太等我們,因為未來的土地出讓大家要求持有要求運營,如果我們不能掌握港資這種模式,可能他們會越來越強,我們就慢慢的擠壓出市場

而對於大多數地產人來說,似乎也只能等待命運的安排

這個時候深根的意義就出來了,因為如果你只有三個,可能就是2個虧損1個打平,並且地方城市也更願意把資源傾斜到深根的那一方

前陣子大量的開發商發佈自己的半年報,幾乎都在說著好消息,看到的都是各種利好的數字

而他們之所以可以活的那麼好,是因為租金足夠的多,而租金足夠的多,是因為企業的凈資產足夠的龐大

01首先,最重要的是,突然發現以前的經驗統統沒用了

第二個必須要接受的現實就是必須要做好產品,這也不是什麼高大上的理由,道理也很簡單,特別是核心城市進入到城市化深水區,如今處於老城升級的階段。

這是讓他們最沒安全感的事情,過去樓市總有經歷一些不太好的市場,但是多數房企都能扛過來,因為他們過去20年的開發經驗積蓄了一些規律

而這教訓是巨大的,因為在當下如此敏感的時間點,依然需要老大們繼續去學習和研究市場,當下市場里要利潤還是要規模,要高質量還是要高增長,要發展還是要安全,要好市場還是弱競爭,要專業化還是多元化……每天成千上萬個問題都在老闆腦子裡環繞。

02那地方城市會想要什麼樣的開發商,這也是我最近一直在思考的話題,因為你只有適應了這個城市,這個城市才有可能讓你扎根深根,賺一票就走人的模式越來越不行了,因為我們發現好的城市並沒有想象中那麼多,這一點要珍惜

所以沒意外的話,未來會有地產人失業,理由就是開發商必須要開闢這塊業務,而大部分地產人的能力是不夠的

我做了一件有趣的事情,把所有上市公司的半年報的一些關鍵字統計了一下

但是現在的市場已經沒有過去那種短周期高頻波動的場景,伴隨而來的是極長的低谷期,看不到頭的冷

他和我說,如今項目定價,會制定三個價格,一個是當下可以賣的價格,一個是2年後持續下滑的價格,第三個是預售證可以給的價格,三個價格裡取最低的,如果還能做才會拿這塊地

各位從這樣的字眼不知道是否能夠感受到內部的不安

步履薄冰因為很多東西,變得和以前不太一樣了

全面橫盤的時代,房價的漲幅已經蓋不住地價的利息了,高位拿地的開發商必須要做的決定就是,現在虧還是以後死。

先明白一點,就是這個賽道一定會越來越微利,微利到塵埃里,不是說整個社會不允許開發商賺錢,而是一定要營造一個微利的商業環境,讓一些沒腦子只有錢的開發商進不來

而一二線城市用舊改代替棚改本質上說明瞭一個趨勢,就是昂貴的城市,拆遷的代價實在太大,拆不起,所以用舊改來代替

後來,我找到一家上市公司的總裁,有一次一對一的溝通,他和我不緊不慢的聊了下如今他們面對的惡劣市場,用他的一句話來說,就是:

06所以各位購房者發現沒有,快買快賣的開發商如今有多痛苦,各位一定不要成為他們一樣的快槍手

換句話來說,我們忙活了20年,家底還不夠厚

換句話來說,但凡現在出讓的土地,地方政府也不會允許你造一般的產品,因為如果產品差再加上未來50年拆不掉,那麼區域成為貧民窟的可能性是極大的

沒有人承諾說土地貴了未來房子一定就可以更貴,事實也同樣是如此。也因為這一點,讓多少開發商冷靜下來,招拍掛也少有了往常的激情歲月

你可以理解為創新,你也可以這裡面很多的試驗最後都是失敗作為結尾,悄無聲息的結束

之前寫過一篇文章,和大家說過港資回來了小心,港資全面恢復拿地了

所以你可以感受到如今行業內的百花齊放,比如你看到碧桂園去做機器人,看到恆大去做新能源汽車,看到融創去拍電影,包括萬達做不做房地產每年都在變……各種各樣什麼都有

未來你必須要接受這一點才能吃這口飯,要麼你就不要做了

這或許就是如今的房企,談不上打腫臉充胖子,但是多少都在咬碎鋼牙吞肚子的感覺。

伴隨著周期論同步消失的還有保本價這件事,這個事讓開發商在過去的兩年時間里吃盡了苦頭,回過頭來看,土地多少錢和房子能賣多少錢沒有任何關係

難不難,幾乎每個都是方向,但是每個方向都意味著要放棄很多很多,舍不捨得甘不甘心已經是一個大問題。

有趣的是,我問了一些公司的員工的內部感受,其中一個的回答特別有趣:

發現關於現金的頻率出現了41次,收購總計36次,降杠杠一共出現了20多處,回款出現了40次。而周轉出現了6次,高/快周轉出現了0次。

這三個躲不掉的問題,每天都會環繞在不同房企老闆的頭上,每天都在做著選題,而這些題目幾乎都是送命的